La SCI ou Société Civile Immobilière est une société constituée par un minimum de deux personnes physiques ou morales. Elle permet l’acquisition et la gestion collective d’un bien entre conjoints, amis ou les membres d’une famille. Les immeubles qui sont la propriété de la SCI peuvent être mis en location ou utilisés par des associés. La société civile immobilière séduit de plus en plus de particuliers, zoom sur cet outil privilégié de gestion et de transmission d’un patrimoine immobilier.
Plan de l'article
Pourquoi constituer une SCI ?
L’objectif lors de la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière) est de tirer des profits du loyer du bien acheté. Il est possible de recourir à une SCI si vous avez des projets d’investir dans l’immobilier, notamment pour l’achat et la détention car ce type de société exclut toute activité commerciale. Il n’est donc pas possible d’acheter un bien dans le seul but de le revendre car cela est considéré comme une activité commerciale. Néanmoins, il n’est pas interdit aux SCI d’acheter un terrain, d’y construire une maison ou un appartement et de revendre ce dernier par la suite.
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Qui peut constituer une SCI ?
Une SCI doit être constituée par des associés et administrée par un gérant. Les associés peuvent désigner et révoquer le gérant, participer aux assemblées générales et recevoir des parts sociales contre leurs apports en nature ou en numéraire. Lorsque la SCI fait des bénéfices, ils reçoivent des dividendes mais en cas de dettes, ils sont répartis de manière proportionnelle à la part détenue dans la SCI.
La gérance de la SCI peut revenir à une ou plusieurs personnes physiques ou morales. Le gérant a la charge de la gestion courante en général, autrement dit, il encaisse les loyers, paie les charges et s’occupe des déclarations fiscales.
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Les avantages de la SCI
La Société Civile Immobilière a de nombreux avantages :
- Une organisation plus souple
La Société Civile Immobilière permet une grande souplesse d’organisation comparée à d’autres dispositifs comme l’indivision. Il est par exemple possible de procéder à l’aménagement des modalités de prise de décisions et les plus importantes peuvent être prises à l’unanimité.
- Une meilleure fiscalité
Il est possible de déclarer un déficit foncier si les charges sont supérieures aux revenus générés par la Société Civile Immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Le déficit va être déduit des revenus fonciers et pourra venir diminuer le revenu global à hauteur de 10 700€. Il peut ensuite être reporté sur les revenus fonciers pendant une dizaine d’années. En outre, créer une Société Civile Immobilière pour un investissement locatif permet de bénéficier de nombreux régimes fiscaux pour réduire les impôts mais également pour bénéficier des dispositifs comme Pinel, Marlaux ou Denormandie.
- Un investissement groupé
Créer une SCI permet de faire un investissement à plusieurs dans l’immobilier. Cela permet d’augmenter les capacités d’investissement et de renforcer la crédibilité auprès des banques car il est plus aisé d’obtenir un emprunt bancaire conséquent lorsque l’on s’y met à plusieurs. Grâce à la SCI, vos investissements immobiliers sont plus rentables et vous pourrez générer de revenus plus importants.
Les inconvénients de la SCI
La gestion d’une SCI peut s’avérer complexe en raison de la nécessité de prendre des décisions collectives et de mettre en place une organisation adéquate. Il faut être prêt à investir du temps et de l’énergie dans cette gestion pour assurer le bon fonctionnement de la société.
Lorsque plusieurs personnes sont impliquées dans une SCI, il existe un risque accru de conflits entre les associés surtout en cas de divergences d’opinions sur la gestion ou les décisions à prendre. Ces différends peuvent parfois perturber le bon déroulement des activités et créer des tensions au sein du groupe.
Dans une SCI, les associés ont une responsabilité solidaire, ce qui signifie que chacun est responsable vis-à-vis des dettes contractées par la société . En cas de difficultés financières, chaque associé doit donc contribuer proportionnellement à ses parts sociales pour régler ces dettes. Cette solidarité peut être un frein pour certains investisseurs qui préfèrent limiter leur responsabilité personnelle.
Au vu de ces avantages et inconvénients, pensez à bien analyser attentivement sa situation personnelle et ses objectifs avant d’opter pour une Société Civile Immobilière. Si vous recherchez flexibilité et avantages fiscaux, la SCI peut être une option intéressante. Si vous préférez une gestion simplifiée et limiter votre responsabilité, d’autres formules peuvent mieux correspondre à vos besoins.
La gestion d’une SCI peut s’avérer complexe en raison de la nécessité de prendre des décisions collectives et de mettre en place une organisation adéquate. Il faut être prêt à investir du temps et de l’énergie dans cette gestion pour assurer le bon fonctionnement de la société.
Lorsque plusieurs personnes sont impliquées dans une SCI, il existe un risque accru de conflits entre les associés surtout en cas de divergences d’opinions sur la gestion ou les décisions à prendre. Ces différends peuvent parfois perturber le bon déroulement des activités et créer des tensions au sein du groupe.
Dans une SCI, les associés ont une responsabilité solidaire, ce qui signifie que chacun est responsable vis-à-vis des dettes contractées par la société. En cas de difficultés financières, chaque associé doit donc contribuer proportionnellement à ses parts sociales pour régler ces dettes. Cette solidarité peut être un frein pour certains investisseurs qui préfèrent limiter leur responsabilité personnelle.
Au vu de ces avantages et inconvénients, pensez à bien analyser attentivement votre situation personnelle et vos objectifs avant d’opter pour une Société Civile Immobilière. Si vous recherchez flexibilité et avantages fiscaux, la SCI peut être une option intéressante. Si vous préférez une gestion simplifiée et limiter votre responsabilité, d’autres formules peuvent mieux correspondre à vos besoins.
Comment constituer une SCI : étapes et formalités
La constitution d’une Société Civile Immobilière (SCI) implique certaines étapes et formalités à suivre. Voici un guide pratique pour vous aider dans ce processus :
Définir l’objet de la SCI : Avant de procéder à la création d’une SCI, vous devez définir clairement son objet. Il peut s’agir de l’acquisition, de la gestion ou de la location d’un bien immobilier.
Choisir les associés : Une SCI doit être constituée par au moins deux associés, mais il n’y a pas de nombre maximum. Les associés peuvent être des personnes physiques ou morales, y compris des membres d’une même famille.
Rédiger les statuts : Les statuts sont le document juridique qui régit le fonctionnement de la société. Ils doivent comporter plusieurs informations essentielles telles que le nom de la société, son siège social, son capital social ainsi que les droits et obligations des associés.
Réaliser un apport en capital : Pour créer une SCI, il est nécessaire d’effectuer un apport en capital qui correspondra aux parts sociales détenues par chaque associé. Cet apport peut prendre différentes formes telles qu’un apport en numéraire (somme d’argent), un apport en nature (bien immobilier) ou encore un apport en industrie (compétences).
Enregistrer la société auprès du greffe du tribunal de commerce : Une fois les statuts rédigés et signés par tous les associés, ils doivent être déposés au greffe du tribunal de commerce compétent afin que la société soit officiellement créée. Cette formalité nécessite le paiement de frais d’enregistrement.
Obtenir un numéro SIREN : Après l’enregistrement de la SCI, il est nécessaire de demander un numéro SIREN auprès de l’Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE). Ce numéro permettra à la société d’être identifiée fiscalement.
Accomplir les formalités fiscales et administratives : Une fois le numéro SIREN obtenu, il faut effectuer différentes démarches telles que l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou encore déclarer la création de la SCI aux services fiscaux compétents.
Vous devez noter que ces étapes peuvent varier en fonction du pays dans lequel vous souhaitez créer votre SCI. Il est donc recommandé de se renseigner sur les spécificités légales propres à chaque juridiction.
Constituer une SCI demande une certaine rigueur administrative et juridique. Vous devez faire attention aux conséquences néfastes sur le bon fonctionnement futur de la société.